광주광역시의 아파트 시장은 다른 지역과 달리 상당히 안정적인 시장입니다 크게 급락한 적도 없고 크게 급등한 적도 없지만 시간에 비례해서 계속 올랐어요.
자료제공: aptchart.com 가장 최근 데이터인 2021년 11월까지의 광주광역시 매매 및 임대료 누적치입니다.
가로가격이 매매변동의 누적치이고 세로는 전세변동의 누적치입니다.
중간에 있는 45도선은 이상점을 나타냅니다.
매매가가 오른 것에 비례해서 전세금이 오르면 이 45도 선상까지 오릅니다.
그리고 매매와 전세가격이 오른 것으로 나타나 있습니다.
극단적으로나마 A지점에 있으면 매매는 한번도 오르지 않았는데 전세만 많이 올랐다는 뜻이고 C지점에 있으면 매매는 많이 오른 반면 전세는 2003년에 비해 한 번도 오르지 않았다는 뜻입니다.
이 중간이 B 지점에서 가장 이상적인 지점입니다.
2022년 현재를 보면
대부분의 지역이 B지점에 집중되어 있습니다.
그래서 상승률은 조금씩 차이가 있지만 2003년과 비교하면 큰 폭으로 오른 셈입니다.
여기서한가지생각해야될것은상승폭도중요한데그과정도중요합니다.
우리가 서울에 가려면 걸어서 가거나 자전거 타거나 국도로 가거나 고속철도를 타고 갈 수도 있지만, 가장 편하고 빠른 길은 고속철도로 가는 것이겠지요. 걸어가면 피곤해요. 그렇게 올라가는 과정도 중요하지만 광주는 가장 이상적인 길을 걷고 있습니다.
그렇다면 다른 지역도 그렇지 않을까라는 생각이 들지만
서울은 이렇습니다.
장 막사 기간 동안 매매가는 전혀 오르지 않고 임대료만 급등하던 시절이 있었습니다.
그러다 보니 투자자들이 입주할 기회가 생겼지만 당시 서울에 살던 분들이 편하지는 않았습니다.
경기도도 마찬가지입니다.
서울 경기 인천은 수도권이라는 권역에 묶여 있기 때문에 주택시장의 흐름이 거의 비슷합니다.
인천도 마찬가지고요.
역시 수도권과 광주를 비교해도 그 차이는 확연합니다
2. 아파트 가격 = 유동성 * 수요/공급 + 정책 + 금리 + 금융 아파트 가격을 결정하는 공식입니다.
코쿠마 씨 공식에 제가 추가한 건데 정말 딱 맞아요. 위 수식을 보면 아파트 가격에 영향을 주는 것은 유동성 비중이 가장 크고 그 다음이 수요와 공급입니다.
그 후의 정책, 금리, 금융등의 비중이 됩니다.
따라서 유동성, 정책, 금리, 금융은 우리가 통제할 수 없으므로 이를 바탕으로 가장 직감적으로 볼 수 있는 것이 수급을 체크하는 것입니다.
수요와 공급은 맨션 가격 분석의 기본이자 가장 중요하기도 합니다.
3.
이것은 부동산 지인에게 제공하는 광주광역시의 입주 물량입니다 가운데에 있는 빨간색 줄이 중요한데, 저것은 적정 수요점을 나타내고 있습니다.
즉, 매년 낮은 정도의 입주 물량이 있어야 주택 시장이 안정된다는 의미입니다.
그거는 통계적으로 가져왔는데 광주의 경우 대략 8,000-10,000가구 정도까지는 적정할 것 같아요 위 그래프에서는 2019년부터는 7천가구로 표시되어 있는데 조금 더 올려도 괜찮을 것 같아요 그래서 8,000-10,000 세대의 밴드를 기준으로 생각해 주십시오.
그럼 입주물량이 조금 많았던 2019년과 2020년, 광주는 아파트값이 하락했습니다.
생각해 보면 옳을 겁니다.
2018년에는 많이 올라갔어요. 2021년 역시 조정지역임에도 불구하고 선전하였습니다.
그리고 2022년 올해는 물량이 많고 2023년과 2024년은 물량이 적습니다.
그래서 2022년의 제자리걸음, 2023년, 2024년의 강세를 쉽게 예상할 수 있습니다.
그런데 대기 중인 곳과 택지개발 중인 곳을 계산하면 향후 시장도 어느 정도 예상할 수 있습니다.
“우선 광주에서 추진하고 있는 메이저 단지로는 학동 4구역, 신가 재개발, 광천 재개발, 운암 3단지 재건축 등을 들 수 있습니다” 이곳은 투자지역으로서도 관심이 많지만 입주 시기도 중요합니다.
먼저 시기가 가장 빠른 곳은 학동4구역, 신도시 재개발, 운암3단지입니다.
모두 관리처분 인가를 받았습니다.
학동4구역 재개발
신가 재개발
광천 재개발
운암 3단지 재건축
구역 가구수 학동 42,282 신가 4,732 운암 33,214 광천 5,611 총 15,839
광주의 재개발, 재건축 단지 4곳만 입주 물량은 1.5 만 가구 정도입니다.
이 4개의 단지가 1년에 입주하면 당연히 광주시장에 영향을 줄 것입니다.
하지만 현재로서는 그럴 확률이 극히 낮습니다.
학동 4구역은 지난해 붕괴사고 이후 진행이 거의 멈췄고 사안의 중요성과 후속조치가 아직 끝나지 않은 점 등을 감안하면 최대 3년 정도까지 지연될 확률이 있습니다.
(물론 그 전에 끝나면 좋겠죠?) 그럼 2024년쯤이면 일반분양이 가능하고 입주는 2027년쯤이면 가능합니다.
요즘 재개발구역 공사기간은 거의 3년 정도를 정해야 해요. 물론 진행이 조금 더 빨라져도 2026년 입주입니다.
새 집 재개발 역시 2026년에서 2027년경 입주할 것으로 보입니다.
운암3단지도 현대산업개발이 참여하고 있어 단기 내에 일반 분양하기는 어렵습니다.
역시 2026년이나 2027년경에 입주하게 될 것으로 생각됩니다.
2025년에 입주하려면 올해 일반분양을 해야 합니다.
광천 재개발은 아직도 멀었어요. 앞으로 사업시행인가 단계이므로 시공사 선정 후 관리처분인가를 받고 이주 후 철거. 시공하지 않으면 안됩니다.
보통 3천 가구가 넘는 단지는 이주하는 데만 3년 정도 걸립니다.
그래서 이주를 시작할 때부터 계산하면 이주 3년, 공기는 3년 하고 6년 후에 입주가 가능합니다.
그런데 광천 재개발은 관리 처분 인가를 받고 이주할 때까지 2, 3년 정도 남아 있기 때문에 이 기간을 합치면 8, 9년 정도 남아 있습니다.
빨라야 2030년 입주입니다.
그러고 보니, 2025년까지 대규모로 공급을 할 수 있는 구역이 없는 것입니다.
현재 대규모로 택지지구를 개발하는 곳도 없기 때문에 2023년부터 2025년까지는 물량 부담이 없는 구간이 지속될 것으로 봅니다.
아이파크
2022년 입주 물량, 화정동 아이파크는 2022.11. 입주 예정이었으나 이번 사고로 인해 2022년 입주가 어렵게 되었습니다.
1~2년 정도 지연될 것으로 생각됩니다.
정리해 보면,
- 광주의 적정 입주물량은 매년 0.8만~1만 가구 정도인데,
- 2. 2022년 1.2만 가구 정도로 다소 많아 전체적으로는 약세가 예상되며,
- 3. 2023년과 2024년은 각각 5천가구와 4천900가구 정도로 분위기는 좋을 것으로 예상하고,
- 4. 2025년은 2022.01. 현재 300가구 정도밖에 정해지지 않아 올 상반기까지 분양물량을 지켜봐야 할 것 같습니다.
- 5.광주의 메이저 재개발 재건축 단지는 2025년 이후 순차적으로 입주할 것으로 예상됩니다.
단,
부동산114 부동산114에서 제공하는 기사를 보면 2022년에 광주에서 1.6만 가구 정도의 적지 않은 분양 예정이 들어 있으며 이 물량이 2025년부터 입주를 시작하여 메이저 재개발, 재건축 단지 입주와 겹치면 시장이 약세로 전환할 수 있을 것으로 보입니다.
그래서 올해 분양 물량은 체크하는 게 좋을 것 같아요. 그렇다고 해도 2023년과 2024년은 비교적 좋을 것 같아요.